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Balconi: parti comuni o condominiali ?



La giurisprudenza detta i criteri per il riparto delle spese per manutenzioni dei balconi.


Con due sentenze fra loro ravvicinate del 19.5.2015 n. 10209 e del 27.4.2015 n. 8512, la corte di Cassazione ha confermato il meccanismo grazie al quale poter distinguere le parti condominiali dei balconi (1117 c.c.) rispetto alle parti private degli stessi, stabilendo la legittimazione dell'amministrazione del condominio, ai sensi del dettato dell’art. 1130 c.c., ad intervenire a tutela delle parti condominiali dei balconi anche quando il danno alle suddette parti condominiali deriva da un vizio o comunque un problema che concerne la parte privata del balcone stesso.

Il rifacimento dei balconi condominiali presenta spesso problemi dovuti alla individuazione delle parti private del balcone rispetto le parti condominiali dello stesso, con le conseguenze che da ciò derivano sia in punto di distribuzione delle spese per i rifacimenti e manutenzioni, sia in alla legittimazione dell'assemblea (e dell'amministratore) a decidere le opere e gestire le relative spese.
La competenza dell'assemblea infatti sussiste solo sulle parti comuni del condominio, e – per quel che concerne in particolare i balconi – occorre individuare quale parte degli stessi sia da considerare comune sia per l’imputazione delle spese che per la deliberazione delle opere da eseguire. Una deliberazione assunta dall'assemblea concernente parti private dei balconi sarebbe infatti nulla.

Sul piano edilizio, i balconi rappresentano un prolungamento delle solette del piano del fabbricato, ne sono un tutt’uno, un unico corpo fisico.

Anche sul piano giuridico, il balcone rappresenta il prolungamento verso l'esterno dell'appartamento e la relativa proprietà spetta al proprietario dell’appartamento stesso.
Tuttavia, i balconi hanno anche una rilevanza comune a tutto il condominio, in quanto sono rivestiti o hanno delle parti che anche sono state realizzate e pensate al fine di abbellire l'edificio, sicchè il condominio può legittimamente far valere il proprio diritto di parola sugli aspetti estetici della parte esterna e anche sottostante il balcone, ossia quella visibile dall’esterno del fabbricato.

Da ciò deriva il principio secondo cui è valida la delibera assembleare che afferma l’appartenenza al condominio delle opere relative ai 'rivestimenti ed altri elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore', ovvero alle 'parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto', con la conseguenza che sarà l’assemblea a dovere e potere deliberare e a ripartire le spese relative alla parte ‘comune’ così definibile dei balconi o terrazzi, ovvero la parte ‘estetica’ degli stessi.

Qualora, tuttavia, per poter eliminare dei danni alle parti condominiali si debba intervenire sulle parti private dei balconi - come nel caso di infiltrazioni provenienti dalla pavimentazione del balcone che danneggiano la parte esterna o sottostante al balcone stesso, spesso a causa di inadeguata o danneggiata impermeabilizzazione delle solette di cemento dai balconi o da errata pendenza degli stessi – secondo la Suprema Corte l’amministratore ha il potere - dovere di agire ai fini conservativi delle parti comuni, potendo pertanto promuovere direttamente azione nei confronti dell’appaltatore che abbia mal eseguito le opere, ai sensi delle norme sull’appalto e precisamente l’art 1669 c.c. sulla garanzia decennale delle opere stesse.

Avvocato Enrico Candiani


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