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Qualora il locatore risolva il contratto al termine del periodo previsto dalla legge, l'indennità di avviamento è sempre dovuta e non può venir eliminata con previsione contrattuale contestuale alla stipula



La Suprema Corte, con interessante decisione numero 2421 del 2019 ha esaminato un caso, proveniente dalla Corte d'Appello di Milano, nel quale le parti avevano pattuito che il canone - in quel caso di sub-locazione, ma il principio si applica anche alla locazione ordinaria - veniva ridotto, rispetto al valore di mercato, e che in cambio il conduttore avrebbe rinunciato alla indennità di avviamento prevista dall'art 34 della legge 392/1978 (ossia il pagamento - da parte del locatore in favore del conduttore - di una indennità pari a 18 mesi dell'ultimo canone pagato).
La Corte ha esaminato con attenzione una serie di precedenti (da 10907/1995 a 14611/2005 fino a 8705/2015), in cui si era stabilito che fosse lecito prevedere - a fronte di una riduzione del canone - la rinuncia da parte del conduttore a due diritti previsti dalla legge, ossia l'indennità di avviamento ed il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile da parte del locatore.
Con la decisione oggi in esame, invece, la Suprema Corte - con argomenti certamente validi ma francamente in parte contraddittori - ha confermato che sono vietate e quindi nulla le clausole contrattuali tese a rimuovere il diritto del conduttore ad ottenere il pagamento delle 18 mensilità di canone al termine della locazione.
Nel far ciò, naturalmente, si fa forte di propri precedenti nel medesimo senso, fra cui 15373/2018 e 20974/2018.
In particolare, le decisioni appena citate ritenevano ammissibile la pattuizione di una riduzione del canone a fronte della rinuncia all'indennità di avviamento solo se tali clausole fossero pattuite in un momento successivo rispetto alla stipula del contratto nelle forme 'ordinarie' previste dalla legge. Tale soluzione - per così dire 'ibrida' - si basa sul ragionamento per cui, una volta formato il contratto che lo tutela, il conduttore non sarebbe più 'parte debole' del contratto e dunque se firma tale rinuncia lo fa davvero liberamente, il che sottrae l'accordo alla nullità di protezione dell'art 79 della legge 392/1978.
Pertanto, solo in un momento successivo alla stipula del contratto le parti potranno modificarlo o integrarlo con la previsione di una rinuncia all'indennità di avviamento a fronte di una riduzione non simbolica del canone pattuito in un primo momento.
Si ricorda in proposito che il diritto alla indennità di avviamento è dovuto qualora si verifichino entrambe le seguenti condizioni:
a) l'attività del conduttore preveda contatti con un pubblici indeterminato, e dunque viene esclusa per le tipiche attività di ufficio
b) il contratto abbia termine per causa diversa dalla morosità del conduttore.
In conclusione, qualora le parti desiderino non incorrere nella nullità di cui all'art. 79 della legge, dovranno pattuire in due momenti diversi e successivi:
I) un contratto che preveda il canone 'pieno' e il diritto del conduttore ad avvalersi della prelazione in caso di vendita dell'immobile nonchè il pagamento della indennità di avviamento
II) un successivo contratto, in deroga al primo, nel quale il canone pieno viene significativamente ridotto e, in cambio, i conduttore rinuncia ad avvalersi della prelazione in caso di vendita dell'immobile e/o al pagamento della indennità di avviamento.
Da ultimo, in caso di contestazione, il locatore dovrà convincere il Giudice che la sequenza descritta non sia stata in frode alla legge (ad esempio, nel caso in cui i due contratti siano stipulati a brevissima distanza uno dall'altro).

Avvocato Enrico Candiani




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