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Articoli anno 2020

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L'emergenza coronavirus sta causando gravi difficoltà alle attività economiche. Ci sono spazi per ridurre o sospendere i pagamenti dei canoni di locazione ?




L’emergenza causata dalla diffusione del corona virus (COVID 19) ha imposto pesanti limitazioni a moltissime attività commerciali, rendendone impossibile l'esercizio per periodi che si prospettano non brevi.
A fronte dei mancati incassi, le imprese possono in qualche modo 'rifarsi' riducendo o non pagando i canoni di locazione degli immobili adibiti alla propria attività ?
Il cosiddetto decreto 'Cura Italia' ha riconosciuto al conduttore - per il solo mese di marzo 2020 - un credito di imposta, da utilizzare esclusivamente in compensazione, pari al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione maturato, con la limitazione che si tratti di immobili di categoria C1, ossia negozi e botteghe. Sono quindi esclusi, fra l'altro, uffici e magazzini.
Che fare per tutte le altre situazioni ? In linea generale, il canone di locazione è dovuto indipendentemente dall'effettivo utilizzo fattone dal conduttore, che potrebbe anche decidere di lasciare vuoti i locali di cui dispone in locazione.
L'attuale situazione, tuttavia, non può considerarsi 'volontaria' in quanto tutte le attività sono ferme per disposizione di legge. Tale impossibilità incide sulla bilateralità delle prestazioni del contratto: da una parte, infatti, il proprietario percepisce i canoni, ma dal'altra il conduttore non può fare uso degli ambienti stessi.
La situazione è del tutto nuova e dunque priva di validi precedenti, sicchè ogni valutazione non potrà che avvenire sulla base delle leggi esistenti, sia quelle ordinarie che quelle emergenziali.
Il decreto “Cura Italia” del 17 marzo 2020, ha inserito nella Legge n. 5 marzo 2020 n. 13 l'articolo 91 secondo cui il rispetto delle misure di contenimento della pandemia deve esser valutato ai fini di escludere la responsabilità contrattuale per inadempimento del debitore (articoli 1218 e 1223 del codice civile).
Tali norme - alle quali il 'Cura Italia' intende erogare - prevedono che “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”, nonchè: “Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”.
La deroga contenuta nel Cura Italia, tuttavia, non prevede un automatismo, ma dice semplicemente che la situazione di sospensione delle attività deve esser valutata per derogare o meno alle regole generali del codice civile sull'inadempimento. Pertanto, in caso di contenzioso, il Giudice valuterà caso per caso. Il che non contribuisce certo alla certezza del diritto.
Secondo alcuni studiosi (Andrea Cianci), si potrebbe ipotizzare che la norma del Cura Italia sia idonea ad impedire l'emissione si sfratto per morosità. Tale procedura - di tipo sommario - non consente infatti al Giudice di valutare la situazione eccezionale della pandemia, sicchè i proprietari potrebbero unicamente agire in base al processo ordinario, con notevole dispendio di energie e di tempo rispetto alla più rapida procedura di sfratto.
Ci si è azzardati a richiamare i principi solidaristici (art.2) della costituzione, o i principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto, per invocare un ipotetico diritto alla sospensione dei pagamenti dei canoni laddove realmente generata dal fermo delle attività commerciali.
In realtà, appare fondato un ragionamento basato su altri aspetti, ossia sulla possibilità di ridurre ad equità un contratto che, per ragioni indipendenti dalla volontà delle parti, sia divenuto eccessivamente oneroso (art. 1467c.c.). Senza entrare nei tecnicismi (il presente lavoro ha scopo divulgativo) rimane indubbio che l'inquilino rimane comunque detentore e nella piena disponibilità dell'immobile, sicchè non appare corretto consentirgli di non pagare nulla ma, d'altro canto, egli subisce una lesione molto importante del suo diritto all'uso dell'immobile, lesione certamente non irrilevante.
Condivisibile dunque pare una suddivisione del danno fra ambo i soggetti, in misura che appare equo quantificare almeno nel 50 %. Fermo restando che è indispensabile una norma di legge che impedisca allo Stato di pretendere dal proprietario le tasse sugli importi di canoni che il proprietario non percepisce. E qui c'è da augurarsi che finalmente prevalga il dovere dello Stato di proteggere i cittadini, anzichè vessarli.

Avvocato Enrico Candiani
Image by Merio from Pixabay




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