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Danno per morosità di inquilino



Il locatore che abbia ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione.


La Suprema Corte, con sentenza della Sez. II, del 13/02/2015, n. 2865 ha annullato una decisione di Corte d’Appello che aveva respinto la domanda di risarcimento del danno proposta da un locatore contro l’ex inquilino moroso, per i danni derivati dal mancato percepimento dei canoni ancora dovuti fino alla scadenza del contratto, risolto anticipatamente a causa della morosità.
La Suprema Corte ha stabilito che tale danno è conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento che ha dato luogo alla risoluzione, il tutto a mente il disposto dell’art. 1453 c.c., che stabilisce che la parte possa chiedere, a sua scelta, o l’adempimento o la risoluzione per inadempimento, salvo in ogni caso il suo diritto a richiedere anche il risarcimento del danno.
Sostenere che, ove la parte non inadempiente di un contratto di durata, anzichè chiedere la condanna dell’altra parte all’adempimento, preferisca troncare il rapporto, assuma il rischio del mancato guadagno, significa non individuare o negare la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente.
Tale danno si può individuare nell’incremento patrimoniale netto che il locatore avrebbe conseguito mediante il normale svolgimento del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell’altra parte (v. Cass. n 530 del 2014). Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula che la mancata percezione del un canone nel periodo successivo al rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino moroso, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l’immobile.
Costituisce poi indagine di merito da farsi caso per caso la verifica nel concreto dell’ammontare del danno effettivamente subito dal locatore, per accertare se esso sia pari ai canoni non percepiti fino al reperimento di un nuovo conduttore e poi, da quel momento e fino alla scadenza naturale del contratto risolto, pari alla differenza tra i due canoni se esistente.
All’interno di tale indagine potrà poi trovare spazio l’accertamento se il ritardo nel trovare un nuovo conduttore, o il reperimento di esso ma a condizioni contrattuali meno favorevoli, sia in tutto o in parte addebitabile all’inerzia o ad altro atteggiamento del locatore (ad esempio una esasperata selettività nel vagliare gli aspiranti conduttori) che possa ritenersi in contrasto con l’art. 1227 c.c. secondo comma.
La sentenza ha pertanto smentito la precedente decisione della stessa Corte, la numero 27614 del 2013, che aveva sostanzialmente stabilito un principio opposto.
Avvocato Enrico Candiani


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