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Spazi comuni condominiali e loro uso



Il regolamento condominiale, anche laddove vieta l'occupazione delle parti comuni, non può essere interpretato in modo troppo restrittivo, nel senso di vietare la sosta temporanea dei veicoli nei vialetti dell'edificio.


Secondo ordinanza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione n. 18622 del 27 luglio 2017, il regolamento condominiale non può vietare l'uso di parti comuni come i vialetti condominiali, al fine di posteggio temporaneo di veicoli, semprechè ciò non alteri la destinazione comune degli spazi e non impedisca agli altri condomini il pari uso della cosa.

La vertenza nasce dalla domanda posta da un singolo condomino avverso il Condominio ed altri condomini, allo scopo di ottenere in via giudiziale il divieto di parcheggiare nel cortile condominiale, specialmente all'ora di pranzo. L'assunto del condomino era che, essendovi box auto di proprietà dei condomini, sarebbe esclusa la possibilità di lasciare in sosta le auto anche negli spazi comuni, e corroborava la propria domanda su un articolo del reolamento condominiale che esprime il divieto a tutti i condomini “di occupare permanentemente con costruzioni cosiddette provvisorie e con oggetti mobili di qualsivoglia specie le scale, le terrazze, i ripiani, gli anditi ed in genere i locali e gli spazi di proprietà o di uso comune, salvi i casi di forza maggiore e per il tempo strettamente necessario”.
Si accertava in causa che, soprattutto durante la pausa pranzo, venivano regolarmente parcheggiate vetture lungo la corsia di accesso ai box, ma ance che tale sosta aveva breve durata e non ostacolava il passaggio o la circolazione dell'autovettura del condomino che lamentava tale uso dell'area comune.
La Corte, nel confermare la sentenza di merito, ha rilevato anzitutto che le autovetture non rientravano in alcuno dei casi previsti dal reolamento.
In ogni caso, confermava l'assunto del Tribunale secondo cui il divieto di occupazione degli spazi comuni indicato nel regolamento va interpretato nel senso che “essa vieta ai condomini di occupare gli spazi comuni con costruzioni o oggetti che il singolo condomino potrebbe voler non collocare all'interno della propria abitazione e che, se lasciati al di fuori delle ipotesi consentite (esigenze di forza maggiore e per il tempo strettamente necessario), comporterebbe una occupazione permanente delle parti comuni; laddove le autovetture possono e normalmente sono posteggiate o lasciate in sosta temporaneamente negli spezi comuni, con le specifiche modalità adottate dal singolo condomino”.
Inoltre, fra le destinazioni accessorie del cortile comune rientra anche quella di consentire ai condomini la sosta temporanea dei veicoli (Cass. civ. n. 13879/2010 e n. 9877/2012), ipotesi che potrebbe essere esclusa solo con uno specifico ed espresso divieto contenuto in una clausola del regolamento di natura contrattuale, cioè accettata e sottoscritta da tutti i condomini, e non già semplicemente adottata a maggioranza.

In mancanza di tale tipo di regolamento, si deve fare riferimento all'art. 1102 c.c., che consente l'utilizzo della cosa comune dal parte del singolo proprietario purché l'uso fattone non impedisca agli altri condomini unalogo utilizzo e non ne alteri la destinazione economica.

Nel caso di specie – secondo la Cassazione – l'uso degli spazi comuni (cortile e corsia di accesso ai box) per la sosta temporanea di autovetture da parte dei condomini, non comporta alcuna alterazione della destinazione comune, né ha impedito agli altri condomini di fare pari uso della cosa secondo il loro diritto.

Avvocato Enrico Candiani


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